土壌汚染調査は義務？費用相場と土地売却へのリスクをわかりやすく解説【2026年最新版】

法的な調査義務が発生するのは“限られたケース”です。しかし、不動産売却では義務がなくても調査を求められることが一般的です。

「自分の土地は調査しなければならないのか？」これは最も多い質問です。まず押さえておきたいのは、法律上の義務が出るケースは決まっているということです。

法的な「調査」や「届出」の義務が発生する3つの主要パターン 法律上の義務は、「調査が即座に義務となるケース」と、「まずは届出が必要で、行政判断により調査命令が出るケース」に分かれます。2026年の法改正・運用を踏まえた区分は以下の通りです。

※ここが落とし穴！

「900㎡」の基準 かつては3,000㎡未満であれば届出不要と誤解されがちでしたが、工場跡地等（法第3条ただし書きの適用地を含む）においては、900㎡（約270坪）以上の土地改変を行う場合、法規制の対象となります。これを見落とすと、法令違反および工事停止のリスクがあります。

答えは「いいえ」です。土地を売却する場合、買い手はほぼ確実に土壌調査を求めます。これを「自主調査」と呼びます。

なぜなら、購入後に汚染が見つかると大きな損失になるからです。売主側にとっても、事前に調査をしておくことで契約後のトラブル（契約不適合責任）を防ぐことができます。

✍️ 筆者からの一言アドバイス

売却予定があるなら、最低でも「地歴調査」は実施しておくことをおすすめします。数万円の調査で「汚染の可能性が低い」という報告書があれば、交渉は格段にスムーズになります。義務がないから何もしない、この判断が、後で価格交渉の弱みになるケースは少なくありません。

書類上の「地歴調査」は20〜100万円、現地での「概況調査」は30〜60万円程度。工場の種類や土地の広さで変動します。

調査費用は、土地の広さや過去の履歴によって変動しますが、大まかな相場を知っておくことで予算組みがしやすくなります。調査は段階的に行われるのが一般的です。いきなり高額な掘削調査をするわけではありません。

相場：20万円〜100万円

期間：2〜3週間

これは「土地の履歴書」を作る作業です。登記簿、古地図、航空写真などを調査し、過去に有害物質を使用する施設があったかどうかを調べます。簡易的な机上調査なら安価ですが、法適合レベルの報告書作成には専門家の工数がかかります。対象地の歴史が古く、関連資料が膨大な場合、費用は高くなります。

相場：30万円〜60万円

期間：1ヶ月〜1.5ヶ月

「総額」ではなく「面積（区画数）」で決まります。3,000㎡の工場跡地の場合、約60〜100万円程度になることが一般的です。分析項目数（有害物質の種類）が多いほど高額になります。

相場：30万円～60万円（100㎡あたり）

基準値を超える汚染が見つかった場合に進みます。ボーリング調査で汚染の範囲を確認し、必要に応じて浄化工事を行います。費用は数十万円から数百万円、広い土地ではさらに高額になることもあります。深度10mまでの土壌採取と分析を行うため、重機費用等が加算されます。

✍️ 筆者からの一言アドバイス

自治体によっては、調査費用に補助制度があります。発注前に確認しておくと、負担を大きく抑えられる場合があります。

また、「地歴調査10万円」といった格安の見積もりには注意が必要です。公的な手続きや金融機関の審査に耐えられない簡易レポートである可能性があります。目的に応じて、「法的に有効な報告書が必要か」を業者に確認しましょう。

「汚染が出たら、もう土地は売れないのでは…」これは多くの方が抱く不安です。

しかし結論から言えば、汚染があっても売却は可能です。実際に、汚染が確認された土地（ブラウンフィールド）が再開発されている事例は全国にあります。

「隠さないこと」は当然の前提ですが、それだけでは不十分です。売却後のトラブルを完全に防ぐためには、売買契約書における法的防衛策が不可欠です。

民法上、売主は契約不適合責任を負いますが、企業間取引（BtoB）や個人間取引においては、合意によりこの責任を「免除（免責）」する特約を結ぶことが可能です 。   

• 全面免責：「本物件の土壌汚染に関して、売主は一切の責任を負わない」とする条項。
• 期間制限：「引渡しから1年以内に通知されたものに限る」とする条項。

※ただし、売主が宅地建物取引業者で買主が一般消費者の場合、全面免責は無効となるなど、宅建業法および消費者契約法による制限があります。

調査の結果、軽微な汚染が見つかった場合や、調査未実施で汚染の可能性がある場合、その事実を重要事項説明書および売買契約書の「容認事項」として明記します。「買主は、土壌汚染の存在（または可能性）を認識・承諾の上で買い受けるものとし、これに関して売主に対し、契約不適合責任に基づく請求を行わない」と明文化することで、減額請求や解除のリスクを遮断します。

浄化費用を差し引いた価格で売却し、浄化工事の実施を買主（開発業者など）に委ねる手法です。売主にとっては「浄化工事の手間と完了までの時間的リスク」から解放され、買主にとっては「自社の開発計画に合わせて効率的に浄化できる」というメリットがあります。

セイスイ工業の処理特徴は、汚染土壌を場外へ大量搬出せず、現場で分級処理ができることです。

一般的な対策では、掘削した土壌をそのまま処分場へ搬出するケースも少なくありません。しかしそれでは、運搬費や処分費が大きくなり、工期や周辺環境への負担も増えてしまいます。

当社では、現地に分級設備を設置し、土壌を粒径ごとに分離。汚染が集中している細粒分のみを選別し、洗浄・減容化を行います。

これにより、

• 搬出量の削減
• 処分コストの圧縮
• 工期短縮
• 周辺への影響低減

といった効果が期待できます。

「汚染土壌を運ぶ」のではなく、「その場で最適化する」これが、セイスイ工業の土壌対策の大きな特長です。

環土壌汚染調査は、法律に基づく手続きが必要です。業者選びを間違えると、調査のやり直しや行政とのトラブルにつながることもあります。価格だけで選ばず、次の3点を満たす業者を選ぶことが重要です。

1. 環境省の「指定調査機関」か
   環境省の公表リストに掲載されているか、指定番号を確認
2. 有資格者がいるか
   国家資格の「土壌汚染調査技術管理者」が在籍し、責任を持って調査計画を立案しているかを確認
3. 行政対応に慣れているか
   土壌汚染は、都道府県ごとに運用や条例が異なるため、行政との協議実績が豊富な業者かを確認

A. いいえ。汚染があっても売却は可能です。重要なのは「隠さないこと」です。汚染の内容と対策費用を明確にし、その分を価格に反映させる形で売買されるケースは多くあります。むしろ調査をせずに売却し、後から汚染が発覚した場合のほうが大きなリスクになります（契約不適合責任）。

A. フェーズによって大きく異なります。

地歴調査：10〜30万円程度、概況調査：30〜60万円程度、詳細調査：数十万〜数百万円

多くのケースでは、地歴調査で終了します。いきなり数百万円かかるわけではありません。まずは段階的に進む、というのが基本です。

A. 「可能性が高い」だけで、必ずあるわけではありません。ガソリンスタンド跡地はベンゼン等のリスクがあるため、売買時にはほぼ確実に調査を求められます。ただし、基準値以内で問題なしという結果も多くあります。正しく調べて、事実を確認することが最優先です。

土壌汚染調査は、すべての土地に義務があるわけではありません。しかし、売却や融資が関わる場面では、ほぼ避けて通れない問題です。重要なのは、義務の有無ではなく、リスクを把握しておくことです。

調査は段階的に進み、まずは比較的低コストな地歴調査から始めます。いきなり高額になるケースは多くありません。仮に汚染が見つかっても、それで終わりではありません。対策費用を明確にし、価格に反映させることで売却は可能です。問題なのは、調べずに売ることです。

大切なのは、

• 義務の有無を正しく判断する
• 費用の全体像を知る
• リスクを開示し価格に織り込む

まずは地歴調査から始めましょう。正しく対応すれば、土地の価値は守れます。